Le décret tertiaire impose une réduction progressive des consommations d’énergie dans les bâtiments tertiaires de plus de 1.000 m². Pourtant, de nombreux dirigeants de PME propriétaires via des SCI ignorent encore leur exposition à cette réglementation. À travers cet encadré et cette FAQ pratique, découvrez ce qu’est exactement le secteur tertiaire, comment savoir si votre entreprise est concernée, et quelles démarches effectuer pour rester en conformité sans complexifier votre quotidien. Ce guide, clair et adapté aux réalités des PME, vous permet d’anticiper et de valoriser votre patrimoine immobilier tout en respectant vos obligations légales.

Introduction

Entre flambée des prix de l’énergie, pression écologique croissante et multiplication des obligations réglementaires, les dirigeants de PME n’ont pas toujours la tête à la performance énergétique. Pourtant, un texte vous concerne directement si vous êtes propriétaire ou exploitant de bâtiments : le décret tertiaire PME.

Ce dispositif impose des réductions de consommation énergétique progressives dans les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Il touche directement les PME industrielles disposant de surfaces de bureaux, entrepôts logistiques ou showrooms, souvent via une SCI patrimoniale. Et pourtant, beaucoup d’entrepreneurs ignorent encore qu’ils sont concernés.

Pas de panique : cet article vous explique de façon claire et accessible comment fonctionne le décret, qui est concerné, quels sont les risques, et surtout comment se mettre en conformité efficacement, sans que cela devienne un fardeau.

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Une obligation pour les bâtiments de plus de 1 000 m²

Le décret tertiaire, publié en juillet 2019 dans le cadre de la loi ELAN, impose aux acteurs du secteur tertiaire une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale. Cette obligation s’applique aux bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m².

Sont concernés :

• Les bureaux, commerces, établissements de santé ou d’enseignement,
• Les bâtiments logistiques, très souvent oubliés mais clairement visés par le texte,
• Les espaces tertiaires de sites industriels : bureaux, zones d’accueil, salles de réunion…

Il peut s’agir d’un seul bâtiment ou d’un regroupement de lots tertiaires sur un même site atteignant 1 000 m².

Qui est responsable ?

• Le propriétaire, s’il occupe ou loue le bâtiment,
• L’exploitant, s’il utilise les locaux tertiaires dans le cadre d’un bail ou contrat de mise à disposition,
• Dans le cas d’une SCI, les deux peuvent être coresponsables.

Objectifs de réduction progressifs

Le décret fixe des objectifs à atteindre à l’horizon 2050 :

Deux approches sont possibles :

• Objectif en valeur relative : calculé à partir de votre consommation de référence,
• Objectif en valeur absolue : seuils fixés par l’ADEME selon votre activité (bureaux, logistique, enseignement, etc.).

Définition du secteur tertiaire

Qu’est-ce que le secteur tertiaire selon le décret tertiaire ?
Le secteur tertiaire regroupe l’ensemble des activités qui ne relèvent ni de la production industrielle, ni de l’agriculture. Cela inclut notamment les bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, établissements d’enseignement, bâtiments logistiques, et toutes les activités de services (banques, administrations, services aux entreprises).

Dans le cadre du décret tertiaire, une activité est considérée comme tertiaire même si elle est hébergée dans un site industriel, dès lors que son usage est principalement administratif, commercial ou logistique.

Êtes-vous concerné en tant que PME ?

Cas fréquents : SCI, entrepôts, bâtiments mixtes

Le décret s’applique très souvent à des PME qui ne s’y attendent pas :

• Une SCI familiale loue un bâtiment de 1 200 m² à l’entreprise : obligation partagée,
• Un entrepôt logistique avec zone de bureaux de 1 100 m² : totalement concerné,
• Un showroom avec partie stockage : à évaluer selon la nature dominante des usages.

Attention : il ne s’agit pas seulement d’un texte pour les grands groupes ou les immeubles de bureaux parisiens. De nombreuses zones industrielles ou artisanales sont concernées sans le savoir.

Quels sont les risques en cas de non-conformité ?

• Sanction financière : jusqu’à 7 500 € pour les personnes morales,
• « Name & Shame » : votre raison sociale peut figurer sur une liste publique de non-conformité,
• Impact immobilier : dépréciation du bien, difficultés de vente ou de relocation,
• Blocage administratif : délais allongés pour certaines démarches (financement, subvention).

En clair, ne rien faire n’est pas une option, même si vous n’avez jamais reçu d’injonction.

Comment se mettre en conformité simplement ?

1. Identifier les bâtiments soumis au décret

Commencez par dresser une cartographie de votre patrimoine immobilier :

• Superficie totale et par usage,
• Activité exercée,
• Date de construction ou rénovation,
• Type de contrat (location, propriété directe, SCI).

Seuil clé : 1 000 m² en usage tertiaire.

2. Réunir les données de consommation

Il faut collecter les consommations d’énergie finale depuis 2010, ou définir une année de référence plus récente si vous avez emménagé après.

Sources utiles :

• Factures annuelles d’électricité, gaz, fioul,
• Relevés de compteurs,
• Plateformes fournisseurs,
• Logiciels de suivi ou systèmes IoT si vous en avez.

Conseil : centralisez ces documents dans un dossier partagé avec votre gestionnaire ou expert-comptable.

3. Saisir les données sur OPERAT

OPERAT est la plateforme de l’ADEME qui centralise les déclarations. Chaque année, vous devrez y déposer :

• Vos données de consommation,
• Vos données de surface,
• Le choix de votre méthode (absolue ou relative).

Dates clés :

• Déclaration 2024 à faire avant le 30 septembre 2025,
• Premier bilan de réduction attendue pour 2030.

4. Construire un plan d’actions adapté

Pas besoin de rénover tout le bâtiment : l’idée est de trouver le bon ratio effort / impact.

Exemples d’actions simples :

• Remplacement de l’éclairage par des LED intelligentes,
• Calibrage ou remplacement des thermostats,
• Ajout de capteurs de présence ou de programmation horaire,
• Contrats d’énergie mieux négociés,
• Étanchéité des portes et fenêtres,
• Mise en place d’une GTB (gestion technique du bâtiment),
• Production solaire en autoconsommation.

Approche recommandée : commencez par des actions à faible coût et ROI rapide (LED, thermostats), puis planifiez les investissements plus lourds (isolation, GTB) sur 2 à 3 ans.

Checklist express décret tertiaire PME

• [ ] Mon bâtiment tertiaire fait plus de 1 000 m²
• [ ] J’ai accès aux consommations annuelles depuis au moins 3 ans
• [ ] Je connais les usages (tertiaire / industriel) et leur proportion
• [ ] J’ai un compte sur OPERAT ou je prévois d’en ouvrir un
• [ ] J’ai une idée claire de mes premiers leviers d’action

Comment simplifier la démarche ?

S’entourer des bons partenaires

Un prestataire compétent peut vous faire gagner un temps précieux. Il peut :

• Vérifier votre éligibilité,
• Collecter et structurer vos données,
• Assurer la déclaration sur OPERAT,
• Réaliser un pré-diagnostic technique,
• Identifier les subventions disponibles.

Mobiliser les aides disponibles

Les travaux éligibles peuvent être financés en partie par :

• Les CEE (certificats d’économie d’énergie),
• Les aides de l’ADEME ou des régions,
• Des dispositifs d’amortissements spécifiques,
• Des prêts verts bonifiés par Bpifrance ou les banques classiques.

Conseil : certains partenaires comme Ener’UP peuvent vous aider à constituer les dossiers sans y passer vos soirées.

Ne pas attendre la dernière minute

Un bon projet se construit progressivement. Plus vous anticipez, plus vous pourrez lisser les efforts et en tirer profit.

FAQ – Questions pratiques sur le décret tertiaire pour les PME

Bâtiments et surfaces concernées

1. Mon bâtiment est principalement un entrepôt logistique : suis-je concerné ?
Oui. Les entrepôts logistiques sont pleinement concernés par le décret tertiaire dès lors que leur surface dépasse 1 000 m², même en l’absence de bureaux.

2. Nous avons 800 m² de bureaux et 300 m² de stockage dans un même bâtiment : devons-nous déclarer ?
Oui. Les surfaces tertiaires doivent être additionnées. Si la somme dépasse 1 000 m² sur le même site fonctionnel, vous êtes soumis au décret.

3. Mon bâtiment fait 1 500 m² avec 250 m² de bureaux, 600 m² de logistique et le reste en activité industrielle : suis-je concerné ?
Non. Avec seulement 850 m² de surfaces tertiaires cumulées, vous êtes en dessous du seuil. Toutefois, attention si l’ensemble du site est géré comme une entité foncière unique regroupant d’autres surfaces tertiaires.

4. Est-ce que les parkings couverts entrent dans le calcul des surfaces ?
Non, sauf s’ils sont chauffés ou climatisés, ce qui est rare. Les parkings standards ne sont pas comptabilisés.

Calculs de surfaces et regroupements

5. La surface utile est-elle différente de la surface de plancher ?
Oui. On parle de surface utile brute (SUB) qui exclut murs, circulations communes et locaux techniques. C’est cette surface qui doit être déclarée sur OPERAT.

6. Nous exploitons plusieurs lots distincts dans une même zone artisanale : devons-nous tout additionner ?
Oui. Si les lots sont exploités par la même entité et constituent un site fonctionnel unique, les surfaces doivent être additionnées pour évaluer l’assujettissement.

7. Mon entreprise loue 300 m² dans un ensemble de 2 500 m² : que dois-je faire ?
Vous devez déclarer uniquement la surface que vous occupez (300 m²) et vos propres consommations d’énergie. Le propriétaire est responsable des parties communes.

Responsabilités de déclaration

8. Mon entreprise est locataire d’un bâtiment tertiaire, qui doit déclarer sur OPERAT ?
C’est l’occupant (locataire) qui déclare ses consommations annuelles. Le propriétaire doit garantir la performance de l’enveloppe du bâtiment.

9. Plusieurs entreprises sont locataires dans un même bâtiment : qui déclare ?
Chaque locataire déclare sa propre consommation pour sa surface privative. Le propriétaire ou le gestionnaire doit répartir les consommations des parties communes.

10. Que se passe-t-il en cas de copropriété avec plusieurs propriétaires ?
Chaque copropriétaire déclare la partie qu’il détient et utilise. Les consommations des communs sont réparties au prorata des surfaces ou selon les tantièmes.

11. Mon bâtiment a été construit en 2019. Suis-je concerné par le décret tertiaire ?
Oui. Tous les bâtiments neufs sont concernés dès leur mise en service. Vous devez respecter les objectifs de réduction dès l’année de référence.

Conclusion

Le décret tertiaire est souvent perçu comme une charge. Pourtant, pour une PME propriétaire de ses locaux, c’est aussi un levier de modernisation, de réduction des coûts et de valorisation patrimoniale.

En vous appuyant sur les bons outils et les bons partenaires, vous pouvez transformer cette obligation en atout stratégique.

Le décret tertiaire PME a une forte proximité avec le décret BACS. N’hésitez pas à consulter cet article : Décret BACS PME : Comprendre les obligations pour vos bâtiments tertiaires.

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